Víte, jaké změny připravil občanský zákoník pro vaše nájemní smlouvy?

Nový občanský zákoník platí už skoro půl roku, a proto si mnozí z nás zvykli na řadu změn, které do našeho života vnesl. Důležitá oblast, kterou zákoník mění, je i oblast nájemních smluv (s výjimkou vzniku nájemních smluv) – změny platí v případě těchto typů smluv retroaktivně, tj. vztahují se i na smlouvy, které před 1. lednem 2014 běžely.

Nebytové prostory

Nový občanský zákoník zrušil pojem nebytové prostory, s jeho účinností pozbyl účinnosti zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Jak jsou tedy podle stávající úpravy vymezeny prostory určené pro nebytové účely?

Této problematice se věnují § 2302 až § 2315 občanského zákoníku, které postihují nájemní smlouvy k prostorům za účelem provozování podnikatelské činnosti, které zároveň slouží k tomuto účelu převážně nebo zcela. Důležité je, že účel nemusí být explicitně uveden ve smlouvě.

Dříve používaný termín nebytové prostory se tak rozpadá jednak na prostory obecně nájemní (pokud nejsou používány k podnikání, typicky v neziskovém sektoru) a na prostory sloužící k podnikání, které upravuje výše uvedená část nového občanského zákoníku.

Smlouva na dobu delší než 50 let

Další novinkou občanského zákoníku je pravidlo týkající se smlouvy sjednané na dobu delší než 50 let – v tomto případě se totiž má tato smlouva původně na dobu určitou za smlouvu na dobu neurčitou. Po dobu oněch 50 let je možné tuto smlouvu vypovědět jen z ujednaných důvodů nebo obecných důvodů platných pro nájemní smlouvy na dobu určitou.

Zároveň platí, že smlouvu sjednanou bez vážného důvodu na dobu delší 10 let je možné po deseti letech vypovědět.

Výpověď smlouvy

Nový občanský zákoník hovoří o šestiměsíční výpovědní době, se kterou lze vypovědět smlouvu na dobu neurčitou. I podle nové úpravy lze předčasně vypovědět smlouvu na dobu určitou, pokud jsou splněny výpovědní důvody na straně nájemce nebo pronajímatele (§ 2308, resp. § 2309) – výpovědní doba je v takovém případě tříměsíční a ve výpovědi musí být explicitně uveden důvod.

Pokud dostanete v případě vaší provozovny výpověď z nájmu, můžete proti tomuto kroku vznést písemnou formou námitky, a to do jednoho měsíce od doručení výpovědi. Pokud však vyklidíte pronajatý prostor pro podnikání bez toho, aniž byste vznesli námitky, má se za to, že výpověď přijímáte. Pokud nepodáte námitky, ani prostor nevyklidíte, nemůžete se v budoucnu obrátit na soud, aby posoudil oprávněnost výpovědi.

Pokud nesouhlasíte s výpovědí z nájmu a vznesete námitky, měla by protistrana vzít výpověď do jednoho měsíce od doručení námitek zpět. Pokud tak neučiní, můžete se obrátit na soud – čas na to máte po dobu dvou měsíců následujících po uplynutí lhůty, kdy měla být nejpozději vzata výpověď zpět.